非居住者の不動産売却と源泉徴収義務｜10.21％・例外・決済前確認

日本国内にある不動産の売買で、個人の非居住者や外国法人（以下「非居住者等」といいます。）が売主となるときは、買主が売買代金などの譲渡対価から10.21％を源泉徴収し、差し引いた金額を売主に支払わなければならないことがあります。

一般的に不動産売買では、仲介の不動産業者が売買代金の配分（仲介手数料、登記費用など）を計算し、決済の場で代金の授受や支払いが行われます。ただ、非居住者等の売買に慣れていない業者だったり、うっかりしていたりして、源泉徴収が漏れていることもあります。当事務所でも、決済の場で気づいてもめたことがあります。

源泉徴収を忘れて困るのは、売主ではなく買主です。ここでは、源泉徴収が必要になる場合と例外、10.21％がかかる金額、納付の期限、決済前に確認することを整理します。

源泉徴収が必要な非居住者等とは

源泉徴収が必要かどうかは、まず売主が非居住者等に当たるかどうかで決まります。個人と法人で判断の基準が違うため、分けて説明します。

個人の場合の非居住者とは

個人の場合、非居住者とは「居住者以外の個人」と規定されていて、居住者とは、1．国内に住所を有し、または、2．現在まで引き続いて1年以上居所を有する個人とされています（所得税法第2条第1項第3号・第5号）。

ここで「住所」とは住民票の有無ではなく、その人の生活の本拠のことで、生活の本拠かどうかは客観的な事実によって判定します（所得税基本通達2-1）。つまり、その人の生活の中心が日本にあるかどうかで、日本にあれば居住者ということになります。

また、「居所」とは生活の中心ではないが現に居住している場所をいいます。生活の本拠でなくても、引き続いて1年以上日本に居住していれば「居住者」になります。上記の2つの基準で居住者に該当しない個人が、非居住者です。

このため、国籍・住民票・在留資格だけでは非居住者かどうかは決まりません。海外に赴任している日本人は非居住者になることがありますし、日本で生活している外国籍の人は居住者になることがあります。住民票を日本に残したまま海外で暮らしている人もいます。

なお、国外に住むことになった人が、国外で継続して1年以上居住することを通常必要とする職業に就いている場合などは、国内に住所を有しない者と推定されます（所得税法施行令第15条）。売主がどちらに当たるかは税務の判断になるので、海外での勤務の状況や、日本に住まい・家族があるかといった事実を整理し、税理士に確認してもらうのが確実です。

外国法人とは

法人については、本店や主たる事務所によって内国法人か外国法人かの判断をします。本店や主たる事務所が日本国外にあるときは外国法人となります（所得税法第2条第1項第6号・第7号）。

居住者か非居住者かはいつの時点で判断する？

土地の譲渡対価については、原則として、土地の引渡しがあった日に売主が居住者か非居住者かで判断します。代金を実際に支払う日の状況だけで決まるわけではありません。

国税庁の質疑応答事例では、土地の譲渡対価は、通常は引渡しがあった日が「支払をすべき日」になるとされています（所得税基本通達36-12）。そのため、引渡しの日に売主が居住者か非居住者かで、源泉徴収の有無を判定するという考え方が示されています。

同じ事例では、5月に売買契約、7月に引渡しをし、売主が8月に帰国して居住者となった後、9月に代金を支払っています。支払の時点では売主は居住者ですが、引渡しの時点では非居住者だったため、買主は代金の支払の際に源泉徴収をする必要があるとされています。

売主に帰国や出国の予定がある取引では、引渡日と代金の支払日の前後関係を早めに整理し、どの時点で何を判断するかを税理士に確認しておくと、決済の段取りが立てやすくなります。

売買代金から源泉徴収が必要になるケース

非居住者等が売主になるときでも、全ての場合で売買代金からの源泉徴収が必要なわけではありません。

源泉徴収をするのは源泉徴収義務者である買主です。法人はもちろん、個人の買主も、事業者かどうかを問わず、原則として源泉徴収をする必要があります。ただし、個人が自己又はその親族の居住の用に供するために土地等を購入した場合であって、その土地等の譲渡対価が1億円以下である場合には、その個人は源泉徴収をする必要はありません（所得税法第161条第1項第5号、所得税法施行令第281条の3）。

ここでいう「土地等」には、土地や借地権などの土地の上に存する権利のほか、建物とその附属設備・構築物も含まれます。

源泉徴収が不要になる3つの条件

次の3つの条件をすべて満たす場合だけ、源泉徴収が不要になります。1つでも欠ければ、買主は譲渡対価から源泉徴収をして、控除後の金額を売主に支払います。

逆にいうと、買主が法人のとき、買主または親族の居住用ではないとき、譲渡対価が1億円を超えるときは、常に譲渡対価から源泉徴収が必要です。

また、ここでいう譲渡対価とは、売買代金の額だけでなく、固定資産税の精算金のようなものも含まれるので、売買代金が1億円近いときは注意が必要です。譲渡対価に含まれる金額は、次の「10.21％は何にかかる？源泉徴収額の計算」で説明します。

売主が共有の場合・店舗併用住宅の場合

1億円以下かどうかは、売主側の譲渡対価の額で判定します。国税庁の質疑応答事例では、譲渡対価の総額が1億5,000万円の場合について、次のように回答しています。

• 非居住者1人が単独で売り、居住者2人がそれぞれ居住用として2分の1ずつ共有で買う場合：買主それぞれに源泉徴収が必要です。買主1人あたりの支払額が1億円以下でも、売主の譲渡対価は1億5,000万円だからです。
• 非居住者2人が2分の1ずつ共有で売り、居住者1人が居住用として単独で買う場合：源泉徴収は不要です。売主それぞれの譲渡対価が1億円以下になるからです。

店舗や事務所の部分がある住宅については、居住用の部分が主な部分で、かつ譲渡対価が1億円以下であれば、居住用以外の部分も含めて源泉徴収は不要とされています。家屋の床面積の2分の1以上を居住用に使う場合は、居住用に供するために取得したものとして扱われます。

10.21％は何にかかる？源泉徴収額の計算

源泉徴収の税率10.21％は、売却益ではなく譲渡対価の額にかかります。売主に利益が出ていない取引でも、例外に当たらなければ源泉徴収が必要です。

10.21％は、所得税10％と復興特別所得税（所得税額の2.1％）を合わせた税率です。なお、国税庁のタックスアンサーでは、令和9年分以後は「所得税、防衛特別所得税および復興特別所得税」と表記されています。

譲渡対価とは何か

譲渡対価とは、土地や建物を譲り渡すことの見返りとして、売主が受け取る代金などをいいます。税率の計算にも、前のセクションの「1億円以下」の判定にも使う金額です。

譲渡対価は、譲渡所得（売却益）とも、売主の手取り額とも違います。購入時の費用や売却時の仲介手数料を差し引いた後の金額に10.21％をかけるわけではありません。

固定資産税等の精算金も譲渡対価に含まれる

決済の時に売主へ支払う固定資産税・都市計画税の精算金（引渡日以降の未経過分に相当する額）は、契約書で売買代金と別に書かれていても、譲渡対価に含まれます。国税庁のタックスアンサーNo.3214は、未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合、その額は譲渡価額に算入されると説明しています。

国税不服審判所の裁決でも、売買代金・実測精算金とあわせて、買主が負担した固定資産税・都市計画税の精算金が土地等の譲渡対価に当たると判断され、その総額に対して源泉徴収が必要とされています（平成20年9月25日裁決）。

ただし、決済の時に動くお金がすべて譲渡対価になるわけではありません。売主に支払うお金かどうか、何の見返りとして支払うのかで判断します。預り金のように名前だけでは性質がわからないものは、事前に内容を確認してください。

計算例

投資用の物件を5,000万円で売買し、ほかに精算金がない場合は、次のようになります。

4,489万5,000円は、源泉徴収額を差し引いた後の金額であり、仲介手数料や登記費用を支払った後の最終的な手取り額ではありません。

同じ物件で、売買代金5,000万円に加えて、未経過分の固定資産税等の精算金20万円を売主に支払う場合は、次のようになります。

源泉徴収の手続き

買主の源泉徴収手続き

買主は譲渡対価から10.21％を源泉徴収として控除し、残りの89.79％を売主に支払います。そして、譲渡対価を支払った月の翌月10日までに、源泉徴収した額を納付します。

ただし、代金を国外で支払う場合でも、買主が国内に住所・居所または事務所等を有するときは、国内で支払ったものとみなして源泉徴収をしなければなりません。この場合の納付期限は、支払った月の翌月末日です。海外の口座へ送金する場合も、送金先だけで源泉徴収が不要になったり、納付期限が翌月末日になったりするわけではありません。国内での支払と国外での支払のどちらに当たるかは、税理士や税務署に確認してください。

法人でしたら給料等で源泉徴収事務には慣れていると思いますが、個人の方だと手続きがわからないかもしれませんね。納付の方法は次の2つです。

• e-Taxで「所得税徴収高計算書データ」を送信し、キャッシュレスで納付する
• 「非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書（納付書）」を添えて、金融機関または所轄の税務署の窓口で納付する

書面の納付書は、給与の源泉徴収で使う納付書とは様式が違います。法人の買主でも、普段使っている給与用の納付書をそのまま使わないよう注意してください。

なお、日本が締結している多くの租税条約では、不動産の譲渡による所得は不動産がある国でも課税できるとされています。売主の居住国と租税条約があるからといって、源泉徴収が不要になるわけではありません。

源泉徴収後の売主の手続き

源泉徴収された税金は、売主の最終的な税額ではありません。売主は申告をして、源泉徴収された額を差し引いて精算します。申告の期限や方法は、売主が個人か外国法人かで違います。

売主が個人（非居住者）の場合

売主は不動産を売却した翌年の所得税の確定申告期間（原則として2月16日から3月15日まで）に、譲渡所得の確定申告をして税金の精算をします。非居住者が申告をする際には、確定申告書を提出するときまでに納税管理人を定め、「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を税務署に提出しておく必要があります。納税管理人は法人でも個人でも構いません。

譲渡所得の確定申告をして、「源泉徴収額＞税額」のときは還付を受けることができ、「源泉徴収額＜税額」となったときは追加で税金を納付しなければなりません。売却損が出ている場合でも源泉徴収はされるため、還付を受けるための申告をするかどうかを検討することになります。

売主が外国法人の場合

外国法人は、個人のように翌年2月から3月に申告するのではなく、原則として事業年度終了の日（決算期末日）から2か月以内に申告します。源泉徴収された額は、この申告で差し引きます。外国法人も納税管理人を定めて届け出る必要があり、「外国普通法人となった旨の届出書」の提出も必要になります。

売主の申告や税額の計算は、税理士に相談してください。仲介業者の担当者としては、源泉徴収額と源泉徴収後に支払う金額、売主が後で申告して精算する必要があることを、決済の前に売主へ説明しておくと、決済の場での誤解を防げます。

決済前に関係者で確認すること

一般的に不動産売買では、仲介の不動産業者が売買代金の配分（仲介手数料、登記費用など）を計算して精算表を作り、決済の場で売買代金の授受や手数料などの支払いが行われます。売主が非居住者等で源泉徴収が必要な取引では、源泉徴収額もこの配分に入れておかなければなりません。

当事務所では、売主が非居住者等の売買では、決済の前に仲介業者へ源泉徴収について確認をお願いしています。非居住者等の売買に慣れていない業者だと、その連絡で初めて気づくこともあります。

源泉徴収の義務を負うのは買主ですが、買主が個人の場合は、源泉徴収の手続きに慣れていないこともあります。契約や手付金の支払より前の段階で、関係者が次の項目を確認しておくと、決済の場で慌てずにすみます。

この表は事前準備の目安です。項目を確認しただけで、売主が非居住者かどうかが確定するわけではありません。

住民票や印鑑証明書だけで判断しない

売主の居住区分は、住民票や印鑑証明書に書かれた住所だけでは判断できません。

国税不服審判所の裁決（平成20年9月25日）では、海外に住んでいた売主が、売買の手続きのために一時帰国して住民票を日本に移し、日本の住所の印鑑証明書を契約書に添付していました。滞在中はホテルに宿泊し、決済の前に再び出国しています。審判所は、売主の住所は国外にあったとして非居住者と判断し、買主に源泉所得税の納付と不納付加算税を課した処分を認めました。買主は、印鑑証明書などで本人確認をしたので手落ちはないと主張しましたが、認められていません。

売主が住民票を日本に置いていても、実際の生活の状況が海外にあるようなら、税理士に判断を確認しておくべきです。

税務と登記・決済の担当を分けて共有する

源泉徴収が必要かどうか、売主の申告をどうするかは税務の判断なので、税理士に確認します。一方、売主が海外にいる場合の登記の書類（在外公館や外国公証人によるサイン証明など）の準備や、決済の段取りは司法書士が担当します。確認した事実は、税理士と司法書士の双方に事前に共有しておくと、決済の日程に合わせた準備がしやすくなります。

売主の身分証明書などの書類のやり取りの方法は、関係者で事前に決めておいてください。

源泉徴収を忘れたとき

では、源泉徴収をうっかりして忘れてしまったときはどうなるのでしょうか？

最終的に、売主が譲渡所得の申告をするので、そのときに精算してもらえば良さそうにも思います。しかし、源泉徴収しなければならない場合には、買主は源泉徴収をして納税するのが義務です。売主の申告とは別に、買主の納付の義務は残ります。税務署から「源泉徴収した分をきちんと納付してください。」と言われたときに「源泉徴収を忘れたから、売主から徴収してください。」と言っても通用しません。前に紹介した裁決でも、買主に源泉所得税の納付と不納付加算税が課されています。

そのため、源泉徴収を忘れたときは、買主は売買対価全額を支払ったうえに、さらに10.21％の納税をしなければならなくなります。

買主は、納付した税額に相当する金額の支払を売主に請求することができます（所得税法第222条）。とはいえ、国外にいる売主から返してもらうことになるので、面倒ですし連絡もつくかどうかわかりませんね。

決済の後で源泉徴収の漏れに気づいた場合は、いつ、いくらを売主に支払ったかを整理し、早めに税理士に相談して、税務署への納付と売主への請求の進め方を確認してください。

このようなことにならないように、売主が非居住者等の不動産売買では、決済の前に源泉徴収の要否を確認して、源泉徴収が必要なときは忘れずに源泉徴収して税金を納付するようにしましょう。

よくある質問

日本人でも、海外に住んでいれば源泉徴収の対象になりますか？

なります。非居住者かどうかは国籍ではなく、生活の本拠が日本にあるかどうかなどで判断します。海外の勤務先で継続して1年以上働く予定の人は、原則として国内に住所を有しない者と推定されます（所得税法施行令第15条）。売主が日本人でも、非居住者であれば買主の源泉徴収が必要になることがあります。

譲渡対価が1億円以下なら、投資用の物件でも源泉徴収は不要ですか？

不要にはなりません。源泉徴収が不要になるのは、買主が個人で、自己又は親族が住むために購入し、譲渡対価が1億円以下という3つの条件をすべて満たす場合だけです。投資用・賃貸用の購入は2つ目の条件を満たさず、買主が法人の場合は金額や用途を問わず源泉徴収が必要です。

売主に売却損が出る場合でも、源泉徴収は必要ですか？

例外の3条件に当たらなければ必要です。源泉徴収は売却益ではなく譲渡対価にかかるためです。売主は後で申告をして、源泉徴収された額を精算します。個人の売主は、源泉徴収税額の還付を受けるための申告をすることもできます。

売主の海外の口座に代金を送金する場合、納付期限はいつですか？

海外の口座への送金というだけでは、納付期限は決まりません。国内で支払う場合は、原則として支払った月の翌月10日です。国外で支払う場合でも、買主が国内に住所・居所または事務所等を有するときは源泉徴収が必要で、納付期限は支払った月の翌月末日です。支払が国内と国外のどちらに当たるかは、税理士や税務署に確認してください。

（本記事の内容は2026年10月8日時点の法令・国税庁の公表資料に基づいています。）