不動産登記の国籍等の申出｜2026年10月5日からの必要書類と海外在住者の実務

「10月以降の決済では、買主の国籍を証明する書類も必要になるらしい」。外国人や海外在住の買主を担当する方にとっては、10月以降の決済に直接関わる変更です。

2026年10月5日から、不動産の所有権の登記名義人となる人は、登記申請と同時に国籍等を申し出て、それを証明する資料を添付することになります。対象は外国人に限らず、日本人や海外在住者も含まれます。一方で、申し出た国籍が登記事項証明書に載って一般に公開されるわけではありません。

この記事では、国籍と居住地の組み合わせごとに使える証明資料、旅券の写しや訳文の扱い、重国籍の場合、不備があったときの流れを整理します。買主に何を準備してもらうか、司法書士に依頼する前の確認にお役立てください。

2026年10月5日から、検索用情報に「国籍等」が加わる

2026年10月5日施行の改正不動産登記規則により、所有権の登記を申請する際に申し出る検索用情報に、国籍等が加わります（不動産登記規則第158条の39第1項第6号）。あわせて、申し出た国籍等を証明する資料の添付が必要になります（同条第2項）。

検索用情報とは、登記名義人の氏名・振り仮名（外国籍の方はローマ字表記）・住所・生年月日・メールアドレスを法務局が内部で管理する仕組みで、2025年4月21日から運用されています。住所や氏名が変わったときに登記官が職権で変更登記をする「スマート変更登記」の基礎になる情報です。今回、この項目に国籍等が追加されます。

対象になるのは誰か？

国籍等を申し出るのは、次の登記の申請人で、その登記によって新たに所有権の登記名義人となる個人です。外国人に限らず、日本人も対象です。

• 所有権の保存の登記
• 所有権の移転の登記（売買・贈与・相続など）
• 所有権の更正の登記（その登記により所有権の登記名義人となる者がある場合）
• 合体による登記等（所有権の登記をあわせて申請する場合）

検索用情報の対象は自然人に限られるため、法人が買主となる場合は対象外です（不動産登記規則第158条の38第1項）。また、売主など、登記によって所有権の登記名義人とならない側の当事者は申し出る必要がありません。

「国籍等」には地域も含まれる

「国籍等」の「等」は、国籍の属する国のほか、出入国管理及び難民認定法の定める地域（台湾、ヨルダン川西岸地区及びガザ地区）を指します。台湾出身の方であれば「台湾」と申し出ることになります。

海外に住む人も申出の対象になる

実務上いちばん大きな変化は、国外に住所がある人も国籍等を含む検索用情報を申し出る必要があると明示された点です（令和8年9月4日付法務省民二第872号通達）。海外在住の日本人が日本の実家を相続した場合や、海外に住む外国人が日本の不動産を購入した場合も、10月5日以降の申請では国籍等の申出と証明資料の準備が必要になります。

国籍と居住地の4区分で必要書類を確認する

国籍等を証明する資料は、「日本国籍か外国籍か」と「住所が国内か国外か」の組み合わせで考えると整理しやすくなります。買主がどの区分に当たるかを最初に確認し、手元の資料で国籍まで証明できるかを見ていきます。

国内在住の日本人

本籍地が記載された住民票の写しや戸籍の附票の写しが、日本国籍を証明する資料になります。住民票の写しに本籍欄が表示されていれば、内容が「省略」となっていても日本国籍を証明するものとして扱われます。ただし、本籍欄そのものが表示されていない住民票の写しでは国籍を証明できません。取得を依頼する際は「本籍の記載あり（省略可）」で請求してもらうと確実です。

また、住所証明情報として住民票コードを提供し、登記官が住民基本台帳ネットワークで日本国籍であることを確認できた場合は、国籍を証明する資料を別途添付する必要はありません（不動産登記規則第158条の39第2項ただし書）。相続登記では、日本国籍の相続人について法定相続情報一覧図の写しを国籍の証明に使うこともできます。

国内在住の外国人

国籍・地域が記載された住民票の写し、在留カードの写し、特別永住者証明書の写しが使えます。在留カードと特別永住者証明書は、裏面を除いた表面の写しを用意します。

住民票の写しは、請求時に国籍・地域の記載を省略しないよう依頼してください。国籍欄があっても国名が省略されていると、日本国籍でないことは分かっても具体的な国籍は確認できず、補正を求められます。

海外在住の日本人は、住所証明の宣誓供述書だけで足りるか？

国籍の記載がない宣誓供述書だけでは足りません。海外在住の日本人は住民票を取得できないため、住所の証明には在外公館の在留証明や、現地公証人の認証を受けた宣誓供述書を使うのが通常です。これらに国籍が書かれていない場合は、旅券の写しや戸籍謄本などを国籍の証明として別に用意する必要があります。

海外在住の日本人は、これまで検索用情報の申出の対象外として扱われることがありました。10月5日以降は国籍等の申出と資料が必要になるため、住所証明の手配と同じタイミングで旅券の写しなども依頼しておくと、書類を二度取り寄せずに済みます。

海外在住の外国人

旅券の写しが基本になります。国籍が記載されたページを含めて写しを取り、有効期限が切れていないものを使います。

旅券を持っていない場合は、令和5年12月15日付法務省民二第1596号通達にある「旅券を所持していないとき」の扱いに準じて考えます。代わりに使える資料の可否や組み合わせは、相手国の制度や手元の書類によって変わります。旅券がないと分かった時点で、早めに司法書士に確認してください。

旅券の写し・外国語書類で確認すること

旅券などの写しを国籍の証明に使う場合、写し方、原本と相違ない旨の証明をする人、訳文の3点を押さえておけば、補正の多くは避けられます。

写す範囲と有効期限

旅券は、氏名と国籍が記載されたページ（いわゆる顔写真のページ）を含めて写しを取ります。有効期限が設定されている旅券は、有効期限を過ぎたものは国籍の証明に使えません（令和8年9月4日付法務省民二第872号通達）。決済までに期限が切れる旅券でないかも、あわせて確認しておくと安心です。

在留カードと特別永住者証明書は、裏面を除いた表面の写しで足ります。

写しの「原本と相違ない」証明は誰がするか？

国籍等を申し出る本人（申出人）が証明します。旅券の写しに、申出人本人が「原本と相違ありません」と記載して署名すれば足り、原本を登記所に提出して還付を受ける手続きは必要ありません。

注意したいのは、申請代理人である司法書士が原本と相違ない旨を証明した写しでは、本人による証明を求めて補正を指示される点です。海外在住の買主から旅券の写しを取り寄せる際は、写しに本人の証明文言と署名を入れてもらうよう最初に伝えておくと、書類を往復させずに済みます。

外国語で書かれた資料の訳文

国籍を証明する資料が日本語以外で書かれている場合は、ほかの登記の添付書類と同じように訳文を付けます。旅券であれば、氏名・国籍・有効期限など、国籍の確認に必要な箇所の訳を用意します。訳文には翻訳者の氏名を記載します。

重国籍・帰化・国籍変更がある場合

重国籍の人はすべての国籍等を申し出る

二つ以上の国籍を持つ人が所有権の登記名義人となる場合は、持っている国籍等をすべて申し出ます。法務局の検索用情報管理ファイルにも、確認できた国籍等がすべて記録されます（令和8年9月4日付法務省民二第872号通達）。たとえば日本と米国の国籍を持つ人であれば、「日本」と「アメリカ合衆国」の両方を申し出て、それぞれについて証明資料を用意します。

一部の国籍についてだけ資料が付いていない場合は、その国籍の資料を出すよう補正を求められます。日本の戸籍謄本と外国の旅券の写しのように、国籍ごとに資料をそろえておくのが確実です。

なお、国籍等の申出は、登記所が国籍の情報を記録するための手続きです。申し出たからといって、国籍の取得や喪失が法的に確定するわけではありません。国籍選択の要否など国籍法上の問題は、別に検討が必要です。

帰化の許可申請中か、許可の公告後か

帰化を申請中で、まだ官報に許可の告示が出ていない段階であれば、帰化前の国籍で申し出ます。登記の申請時点では、帰化による日本国籍はまだ取得していないためです。

その後に帰化が許可されたら、次に説明する単独申出で、記録を「日本」に更新できます。決済と帰化の時期が近い案件では、どちらの国籍で申し出ることになるかを事前に買主に説明しておくと、混乱を防げます。

登記の後で国籍が変わったとき

所有権の登記名義人は、登記の申請とは別に、検索用情報を記録するよう登記官に申し出ることができます。これを検索用情報単独申出といいます（不動産登記規則第158条の40）。帰化、国籍の喪失・離脱・選択などで国籍等が変わった場合は、この単独申出で変更後の国籍等を記録できます。添付する資料は、変更後の国籍等を証明するものだけで足ります。

現時点の規則では、単独申出は「することができる」と定められています。国籍が変わったときに、期限を決めて申し出る義務があるとはされていません。

国籍は登記簿で公開されるのか？

公開されません。申し出た国籍等は法務局が内部で管理する検索用情報として記録されるもので、登記事項証明書には記載されず、不動産登記法に基づく公開の対象にもなりません（令和8年9月4日付法務省民二第872号通達）。第三者が登記簿を取得しても、所有者の国籍は分かりません。

ただし、「誰にも開示されない」とまでは言えません。買主から質問を受けたときに正確に説明できるよう、次の3つの場面を区別しておくと役立ちます。

行政機関の間での情報連携

国土の適切な利用・管理の観点から、外国人による不動産保有の実態を把握することが、今回の改正の目的の一つです。そのため、国籍等の情報を行政機関の間で連携して活用することが想定されていますが、具体的な連携の仕組みや提供先はまだ検討段階にあります（2026年9月現在）。

本人による開示請求

検索用情報管理ファイルに記録された自分の情報は、個人情報保護法に基づいて開示を請求できます。このファイルを備えるのは法務大臣のため、開示請求書は法務大臣宛てに提出します（個人情報保護法第76条第1項）。なお、登記の申請と同時に国籍等を申し出た場合の申請書類は登記簿の附属書類に当たるため、この開示請求ではなく、次に説明する閲覧の仕組みで確認することになります。

登記申請書類の閲覧

登記の申請と同時に国籍等を申し出た場合、国籍等は申請書類の一部になります。申請書類などの登記簿の附属書類は、正当な理由がある人に限り、その理由がある部分だけを閲覧できる仕組みです（不動産登記法第121条第3項）。国籍等は、生年月日やメールアドレスと同じく、一般に正当な理由があるとは認められない情報とされ、第三者が閲覧するときは見えないように扱われます。

一方、登記の申請人本人が自分の申請書類を閲覧する場合は、正当な理由は必要ありません（同条第4項）。また、登記の申請とは別に行う単独申出の書類は、そもそも登記簿の附属書類に当たらないため、不動産登記法に基づく閲覧の対象になりません。

申出や添付書類に不備があった場合

国籍等の申出や証明資料に不備があると、まず登記官から補正を求められます。その後の扱いは、登記の申請と同時に申し出たか（同時申出）、登記とは別に申し出たか（単独申出）で大きく異なります。

同時申出の場合：登記そのものは却下されない

登記の申請情報に国籍等が記載されていない場合は、補正を求められます。申請情報に「国籍等は提供しない」と書いてあっても同じです。登記官が定めた期間内に補正されなかったときは、添付書類から分かる国籍等を登記官が記録します（令和8年9月4日付法務省民二第872号通達）。

国籍等の補正に応じないことを理由に、登記の申請自体が却下されるわけではありません。ただし、添付書類から国籍が分からなければ、記録は「日本以外」や「国籍不明」になります。国籍の資料が付いていない場合も、同じように補正を求められます。

申請する側が、申請情報に「日本以外」「国籍不明」と記載して申し出ることはできません。これらは、申出がない場合などに登記所が便宜的に使う記録方法です。

単独申出の場合：申出そのものが却下される

単独申出で不備が補正されなかった場合は、申出自体が却下されます。申出の内容から国籍が分かっていても、検索用情報管理ファイルには記録されません。

すでに不動産を所有している人はどうなるか？

すでに所有権の登記名義人になっている人が、10月5日以降に期限を決めて国籍等を届け出る義務を負うわけではありません。国籍等の申出が求められるのは、所有権の保存・移転などの登記を申請し、新たに登記名義人となる場面です（不動産登記規則第158条の39第1項）。

新たに取得して登記する場面との違い

たとえば、2024年に神戸市内のマンションを購入した外国籍の所有者が、そのまま所有し続けている場合は、国籍等を申し出る場面はありません。同じ人が売主として物件を売却する場合も、国籍等を申し出るのは新たに名義人となる買主の側で、売主は申し出ません。

一方、同じ所有者が10月5日以降に別の物件を購入したり、相続で不動産を取得したりして登記を申請する場合は、その登記について国籍等の申出と証明資料が必要になります。

任意に申し出ることもできる

既存の所有者も、単独申出によって自分の国籍等を記録するよう申し出ることができます（不動産登記規則第158条の40）。条文は「申し出ることができる」という書き方で、申し出るかどうかは所有者に委ねられています。また、登記官がほかの手続きで所有者の国籍等を確認したときは、職権で記録することとされています（同条第18項）。

よくある質問

日本人の買主も国籍等の申出が必要ですか？

必要です。国籍等の申出は外国人だけの手続きではなく、2026年10月5日以降に所有権の保存・移転などの登記で新たに登記名義人となる個人全員が対象です。国内在住の日本人であれば、本籍の記載がある住民票の写しなどで国籍を証明します。住民票コードを提供し、登記官が日本国籍を確認できた場合は、国籍の資料を別に付ける必要はありません。

海外在住の買主も国籍を証明する資料が必要ですか？

必要です。10月5日以降は、国外に住所がある人も国籍等を申し出ることになります。海外在住の外国人は旅券の写し、海外在住の日本人は旅券の写しや戸籍謄本などを用意します。住所証明として使う宣誓供述書に国籍が書かれていない場合は、国籍用の資料が別に必要です。

本籍欄が「省略」と表示された住民票の写しでも使えますか？

本籍欄が表示されていれば、内容が「省略」でも日本国籍を証明する資料として扱われます。本籍欄そのものがない住民票の写しでは、国籍を証明できません。

申し出た国籍は登記事項証明書に載りますか？

載りません。国籍等は法務局が内部で管理する検索用情報として記録され、不動産登記法に基づく公開の対象にはなりません。ただし、行政機関の間で情報を連携して活用することが想定されており、その仕組みは検討段階にあります（2026年9月現在）。

10月5日より前に取得した所有者も申し出る必要がありますか？

既存の所有者が、期限を決めて国籍等を申し出る義務を負うわけではありません。申出が必要になるのは、新たに登記名義人となる登記を申請するときです。既存の所有者も、単独申出によって任意に国籍等を記録するよう申し出ることはできます。

司法書士に依頼する前に整理しておきたい5項目

10月5日以降に決済する案件では、買主について次の5点を確認しておくと、司法書士との打ち合わせや書類の手配がスムーズになります。書類がすべてそろっていなくても、この5点が分かれば、必要な資料の見通しを立てられます。

1. 申請予定日：決済・登記申請が10月5日以降になるか
2. 登記の種類：売買・贈与・相続・新築（保存）のどれか。買主は個人か法人か
3. 買主の住所：国内か国外か。国外の場合は、住所証明を何で用意する予定か
4. 国籍等：日本国籍か外国籍か。重国籍や帰化申請中ではないか
5. 手元の資料：住民票・在留カード・旅券などに国籍が記載されているか。旅券の有効期限は決済後まで残っているか

とくに海外在住の買主は、住所証明と国籍の資料を別々に取り寄せると、それだけ時間がかかります。住所証明の手配を始める段階で、国籍の資料、原本と相違ない旨の証明、訳文まで一度に案内すれば、取り寄せは1回で済みます。